洋大牌漸成商場物業(yè)的“標(biāo)配”，讓商業(yè)地產(chǎn)運營商“欲罷不能”;而一個國際大牌的招商費動輒數(shù)千萬，則讓他們“欲退不得”，把正副品牌混淆，似乎是勢所必然或理所當(dāng)然。

　　正、副牌天差地別

　　眼下，廣州商業(yè)市場的招商是翻云覆雨的精彩和重重疑云的黑幕相伴。

　　“太古地產(chǎn)因成功運作香港太古廣場而名噪天下，其在廣州的項目‘太古匯’借此進行捆綁招商———LV們倘若不跟隨其開發(fā)步伐，進駐太古匯，那么，請LV們也從香港太古廣場撤走?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)十大操盤手之一、雅卡商業(yè)運營機構(gòu)董事長鄧國堅表示，L V們篤信新開場子不管人員、貨品還是環(huán)境展現(xiàn)，大多有不完美的一面，至少需要3個月的調(diào)整期才會考慮進場。太古匯在試營業(yè)2個月后就開出LV旗艦店，并招徠一批國際一線品牌，大可看作“太古地產(chǎn)與名牌商博弈成功”的戰(zhàn)果。

　　雖然如此，太古匯此前牽手Gucci、愛馬仕幾近成功，卻冷不丁被廣州麗柏廣場狙擊，后者搶先在今年4、5月份開出Gucci、愛馬仕新店，“我們還引進了DKNY”，麗柏廣場的相關(guān)負責(zé)人透露。而在競爭對手的凌厲攻勢下，太古匯所標(biāo)榜的“頂級奢侈品”軍團也摻雜了MiuMiu、Coach等一線國際品牌“偽軍”。

　　當(dāng)然，把正副品牌、國際一二線品牌混淆，非太古匯獨有問題。DKNY是Donna Karan的副牌;珠江新城太陽城把Agatha Ruiz De La Prada作為西班牙品牌軍團引進樣本;5號停機坪此前考慮引駐奢侈品綜合店Casa Milano，包括Armani、D&G等，而Armani的正牌是GiorgioArmani，D&G是Dolce&Gabbana的副牌。

　　“正牌的GiorgioArmani好幾萬一套，副牌的Armani三四千塊一件，上海還可以打半價，其區(qū)別就像魚翅大餐與魚翅撈飯?！闭岩亓闶圩稍儙焺煴硎荆敿壣莩奁放埔M成本太高，奢侈品牌組合太難招全，怎么辦?用“副牌”頂替唄。

　　國際大牌的“大牌”

　　正牌和副牌的大騰挪，或許可以為商業(yè)地產(chǎn)項目化解局部商鋪空置危機，轉(zhuǎn)移招商成本。但頂級奢侈品牌給商用物業(yè)帶來的是升值效應(yīng)，“而一旦商場招不到頂級品牌，國際二線品牌就會‘山中無老虎，猴子稱大王’?！痹趧熆磥?，“名店招商”要么“奪標(biāo)”要么放棄，沒有太多回旋余地。

　　這里面的“規(guī)矩”很多?！罢l跟誰相鄰，誰跟誰背對背，位置排序絕不能有差錯，尤其以LVMH集團旗下的LV和歷峰集團的Gucci之間最為白熱化，它們所提的要求很多時候只是為壓倒對方?！睆氖律莩奁氛猩坦ぷ鞫嗄甑闹熘疚恼f，“額外要求”包括市政工程改造、景觀建設(shè)等等。

　　而單單著眼于同一層級國際品牌，各家開出的條件都一樣“苛刻”?！耙话闱闆r下，LV們的招商代理費是每個牌子兩三百萬，裝修費由開發(fā)商補貼，約2萬元/平方米，此外，籌備開業(yè)的首批備貨也要由開發(fā)商事先買斷。粗略計算，一個LV牌子的招商成本至少要4000萬，而第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等四大行的代理費可能還會翻一倍。”劉暉表示，這還只是燒錢的開始，進場之后，奢侈品牌還有龐大的活動、廣告支出，都會要求開發(fā)商一起分攤。

　　“而一旦物業(yè)方的表現(xiàn)不如‘預(yù)期’，奢侈品牌可能隨時撤場，所謂的合作要約幾乎就是‘廢紙一張’。所以，有些代理機構(gòu)明知項目養(yǎng)不起‘大牌’，仍會忽悠投資方先做項目調(diào)研，一簽約就收錢。”熟悉奢侈品招商內(nèi)幕的陳輝(化名)舉了一例，某奢侈品牌發(fā)現(xiàn)商場前面的市政道路有人擺地攤，便以“關(guān)門撤場”相要挾，要求業(yè)主清理地攤現(xiàn)場。結(jié)果，商場專雇幾名保安攔截小販，還要賠付品牌商7天歇業(yè)的損失費140萬元。

　　中間機構(gòu)的“價值”

　　奢侈品江湖暗流洶涌，枝節(jié)橫生，商業(yè)地產(chǎn)投資商何不繞開中間機構(gòu)，直接與奢侈品牌集團談判?

　　要知道，“奢侈品牌與地產(chǎn)商并不存在直接的利益關(guān)系，他們絕不可能親自過來考察商業(yè)項目是否具備投資價值，反倒更愿意‘專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來做’?！笔澜缟莩奁穮f(xié)會中國區(qū)C E O歐陽坤坦言，奢侈品牌永遠不會正面回絕地產(chǎn)商的邀請，只會推托。

　　陳輝則把話挑得更明，“奢侈品牌的開店排期、硬軟件標(biāo)準(zhǔn)都是擺在桌面上的挑釁，而真正促成合作達成的是‘人為’，中間機構(gòu)的價值在于‘能夠把誠意金安全送到操辦人手里’?！?/FONT>